黄奇帆3年前的判断，竟精准预测了中国房地产的现状
正和岛 《先声》·第5期
最近，房地产行业的重磅消息可谓接连不断，新一轮城中村改造的推进、存量房贷利率的调整以及广州、深圳等各大城市先后官宣“认房不认贷”等等，均引起了广泛关注和热议。
深层次来看，这或与近年来房地产行业经历的重大变化有着密切关系。
比如“只涨不跌”的神话被打破、曾经耀眼的地产巨头深陷泥潭以及部分地区的房产销售面临疲软困境等等。
那么，究竟该如何看待我国房地产市场？当下这些难题背后的“症结”与“解药”又到底是什么？
其实，早在3年前，黄奇帆在其所著的《结构性改革：中国经济的问题与对策》一书中已经对上述问题给出了明确的回答和诚恳的建议。
众所周知，作为学者型官员，黄奇帆在主政重庆期间对房价的控制可谓全国楷模，财经领导岗位的丰富阅历，也让其对诸多复杂问题的认识带有很强的穿透性，读后往往让人深感“拨开云雾见真身”。
就此，我们将书中黄奇帆关于房地产行业的思考和判断整理成此文，文章虽时隔3年，但当下来看却依然不过时，反而展现出其高超的预见性，其中的建议与对策，也值得行业进一步深思与落实。
作 者：黄奇帆 重庆市原市长 中国金融四十人论坛学术顾问
编 辑：正风
来 源：正和岛
本文摘编自黄奇帆所著《结构性改革：中国经济的问题与对策》，正和岛经中信出版集团授权发布，原文略有删改。
房地产业的发展与国计民生是紧密联系在一起的，无论是从稳定增长、发展城市、改善民生的角度看，还是从维护金融安全的角度讲，都需要保持房地产业的平稳健康发展。
但当下，十大失衡难题在很大程度上掣肘了房地产和实体经济的发展：
一
十大失衡，
掣肘了房地产和实体经济
1. 土地供需失衡
从宏观尺度来看，过去几十年中，我国每年平均有800万亩耕地转化为城市建设用地，再加上一些计划外征地，每十多年就要用掉1亿亩耕地，所以我国耕地从20世纪80年代的23亿亩，减少到现在的不到20亿亩。
国家的判断是，为解决中国13亿多人的吃饭问题，至少需要18亿亩耕地，这是必须守住的底线。
为了保证国家战略安全，土地供应开始逐步收紧，2015年供地770万亩，2016年供地700万亩，2017年计划供应600万亩。土地供应总量减少了，房地产用地自然会更紧一些。
此外，从结构角度来看，国家每年的批准供地中约有1/3用于农村建设性用地，比如水利基础设施、高速公路等，真正用于城市的只占2/3，这部分又一分为三：
55%左右用于各种基础设施和公共设施，30%左右用于工业建设，实际给房地产开发的建设用地只有城市建设用地的15%，在全部建设用地中只占10%左右。
相比欧美国家工业用地一般占城市建设用地的15%，商业和住宅类住房用地一般占25%的情况，我国的工业用地显然占比太高，挤占和压缩了住宅用地。
从区域层次上看，城市住房用地也并不是向人多的城市多供应一点，人少的城市少供应一点，有时政府会逆向调控，对大城市有意控制得紧一些，中小城市反而容易得到支持，用地指标会多一些，这就造成了城市之间资源配置的不平衡。
2. 土地价格失衡
过去十年中，一线城市的房价普遍涨了8~10倍，很多时候大家把这认为这是通货膨胀现象。
然而，为什么在同样的通货膨胀下，有的商品涨价了，有的商品却跌价了？这与供给和需求的关系有关，对于供过于求的商品，哪怕货币泛滥，价格也可能跌掉一半。
一句话，货币膨胀是房价上涨的必要条件而非充分条件，是外部因素而非内部因素。
住房毕竟是附着在土地上的不动产，地价高则房价必然会高，地价低则房价自然会低，所以地价是决定房价的根本性因素。
目前来看，土地升值有些畸形，原因有三个方面：
其一，土地拍卖制度本身会推高地价。
现行的土地拍卖制度是20世纪八九十年代学习香港的土地批租形成的。它的好处是能够在政府主导下避免腐败和灰色交易，实现公平公正。
但是拍卖制的特点是价高者得，实际操作过程中就会把地价越拍越高。而如果通过行政手段对土地拍卖价格进行封顶，又会与市场化交易规则相违背。
其二，土地供应不足。在土地供不应求的情况下，拍卖地价自然会越来越高，房价也随之越来越高。
其三，旧城改造而来的拍卖用地成本高。
城市拆迁的动迁成本会参照当地的房产均价来补偿，如果当地的房价是7000元/平方米，拆迁后的土地批租楼面地价一般会按照7000元作为拍卖底价，这样的土地建成商品房的价格往往会到15000元/平方米以上。
显然，如果靠旧城改造来滚动城市开发，房价肯定会越来越高。
整体来看，拍卖机制、土地供应短缺、旧城改造循环这三个因素相互叠加，使地价不断上升。
3. 房地产投资失衡
正常情况下，一个家庭用于租房的支出也最好不要超过月收入的1/6，用于买房的支出不能超过职工全部工作年限收入的1/6，否则就会影响正常生活。
对一个城市而言，GDP也不能全部用来投资造房，每年固定资产投资不应超过GDP的60%，房地产投资不应超过固定资产投资的25%，否则就无法持续健康发展。
而目前，在全国32个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP60%以上的有5个，占40%以上的有16个，显然高于正常水平。
有些城市房子造得很多，但基础设施、实体经济、工商产业没有跟进，出现了“空城”“鬼城”等现象。一些地方的固定资产投资绑架了国民经济发展，成为稳增长的“撒手锏”，而固定资产投资的比重越高，失衡就会越严重。
4. 房地产融资比例失衡
2011年，全国人民币贷款余额为54.8万亿元，当时房地产贷款余额为10.7万亿元，占比不到20%，而这一比例正逐年提高。
2016年全国106万亿元的贷款余额中，房地产贷款余额为26.9万亿元，占比超过25%。这意味着房地产占用了全部金融资金量的25%，而其贡献的GDP只有7%左右。2016年，全国贷款增量的45%来自房地产，一些大型国有银行甚至有70%~80%的增量来自房地产。
从这个意义上讲，房地产绑架了太多的金融资源，导致众多金融“活水”没有进入实体经济，这是“脱实就虚”的具体表现。
5. 房地产税费占地方财力比重过高
近些年来，在中央和地方的全部财政收入中，房地产税费约占35%，考虑到房地产税费属地方税、地方费，与中央财力无关，其与地方财力相比较则所占比重过高。
全国10万亿元地方税中，有40%与房地产有关，加上3.7万亿元的土地出让金后，13万亿元左右的全部地方财政预算收入中，有近8万亿元与房地产有关。
政府的活动太依赖房地产，地方政府财力离不开房地产，这也是失衡的。
6. 房屋销售租赁比失衡
在欧美国家所有的商业性房屋中，用于销售和用于租赁的房屋大概各占50%。
其中租赁分为两类：一类是开发商开发后自持物业出租，比如新加坡70%~80%的居民租住在政府持有的公租房中；另一类是由小业主和老百姓购买后出租。
改革开放前，我国大部分居民住在政府、集体或企业的公房体系中，产权为公有，住户只有承租使用权。而近十年，我国开发的房产中90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正用于租赁的不到10%。
这样的市场结构是畸形的。
总结下来，中国房屋租赁市场有四个不足：
第一，作为弱势群体的租赁者缺乏讨价还价的能力，业主可以随意地调整租金；
第二，稳定性不够，业主可以随时收回房屋，让租赁者居无定所；
第三，租房者由于没有产权，无法享有与房产紧密捆绑在一起的教育、医疗、户籍等公共服务，不能享受与城市居民同等的国民待遇，例如租房者的孩子不能就近入学，户籍在买房入住几年后才能办理；
第四，在“有恒产才有恒心”的观念下，百姓认为租房是一种短暂的、过渡的、临时的办法。房屋租赁市场发育不足也是一种失衡。
7. 房价收入比失衡
如果按照国际上房地产运行的“1/6理论”，老百姓用6~7年的家庭年收入买一套房是合理的，但现实情况远非如此。
从均价看，北京、上海、广州、深圳、杭州等一线城市的房价收入比往往已达40年左右，这个比例在世界上已经处于很高的水平。
这个时候往往会有人说，纽约的房子比上海还贵，伦敦海德公园附近的房价也比上海高，但不要忘了，伦敦城市居民的人均收入要高上海几倍。就均价而言，伦敦房价收入比仍在10年以内，我国却高得离谱！
考虑房价与居民收入比时，必须要用高收入对高房价，低收入对低房价，均价对均价。
当然，大家经常说的房价高主要指在一、二线城市或者三线城市中的一些活跃城市，在各种原因的影响下，这些城市的房价收入比变高了进而产生了不均衡。
8. 房地产内部结构失衡
还有一个普遍情况是，在一、二线城市，由于土地供不应求，房产开发量也供不应求，在限卖限购的情况下其房屋库存去化周期只有三四个月，一旦放开便会无房可供；而有些城市的库存去化周期为十几个月，甚至三四年。
这也是一种不均衡，是一种资源错配。只有为供不应求的城市多提供土地，供过于求的地方则不再批地，才能把错配的资源调控回来。
房地产开发是供给端的概念，不能等到市场需求失衡了才从需求端下猛药调控，一定要从供给端发力，政府和企业应当有比较明确的预测信息来进行供给。
比如，一个城市该建造多少住宅呢？对于有几百万人的大城市来说，人均住宅面积大致在40平方米，如果一个城市只有100万人，建造4000万平方米的住宅就足够了。如果现在已有2000万平方米，每年再开发1000万平方米，五年后就变成7000万平方米，这样肯定会过剩。
因此，政府规划时不能只追求短期GDP，应该以人均40平方米作为底数来确定总住宅面积，最多上下浮动10%~15%，不能由着房地产开发商蛮干。
再比如，一个城市该建造多少写字楼呢？
一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，对大城市而言，每平方米写字楼的成本高一些，其资源利用率也会高一些，可以按每平方米4万元GDP来规划。
而一些城市的开发商在城市中大量兴建写字楼，一搞就是50万平方米的综合体，一搞就是5个、10个，而地方政府不加限制，这是乱开发、好大喜功的代表，是不吸取教训的失衡现象。
9. 房地产市场秩序失衡
这指的是有的开发商在利益驱使下，将原来规划为写字楼的用地改建为住宅，原来规划为工业用地的改为商业用地，将原定1∶2的容积率改为1∶3、1∶4，甚至1∶10。
虽然这些行为最后都会被政府罚款，但是往往罚不抵收又法不责众，不管是开发商勾结政府官员干，还是开发商自己偷偷摸摸干，这类乱象都屡禁不止。
有的开发商销售房屋时把房子“切碎”卖或者搞售后返租，实际上是高息揽储的行为，但老百姓觉得很划算，容易上当，一旦出现坏账，这就变成了社会的不稳定因素；
有的开发商在融资时，不仅向银行借、向信托借、借高利贷、发债券，还把手伸向理财资金、小贷公司，甚至在公司内部向员工乱集资，在社会上骗老百姓的钱；
还有的开发商把本应在获批土地后两年内启动、五年内完成开发的项目一拖再拖，把地一直囤着，等十年后地价涨了十倍便可坐享其成。
上面提到的种种乱象亟须加强管理。
10. 政府房地产调控失衡
我们知道，经济下行的时候，政府希望刺激房地产；房地产泡沫积聚的时候，政府又想稳住或者压一下。
如果相关政策经常变动，就无法形成稳定的市场预期，势必会对老百姓的生活习惯、价值观念和家庭稳定带来影响，也会对金融市场和实体经济造成破坏，最后只能是南辕北辙。
另外，一些地方政府习惯采取行政性的、短期的、碎片化的措施，缺少稳定的、长周期的、法治化的措施，也缺乏应用经济逻辑、经济杠杆的措施。很多时候只是在需求侧调一调、控一控、紧一紧、缩一缩，较少在供给端上进行有效的结构性调控，这是政府在调控方面的缺陷。
长期来讲，房地产价格按GDP增长率和城市居民收入的实际增长率同步增长是符合经济规律的，泡沫性的高房价对实体经济和国民经济的负面影响和伤害是显而易见的，必须引起高度重视并认真加以解决。
二
5大机制，尤为重要
那么，应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢？我认为当前有五项基础性制度尤为重要：
1. 土地
第一，控制土地供应总量。
土地供应要做到“爬行钉住，后发制人”，不能根据长官意志和主观臆想去调控，且一个城市的土地供应总量一般可按100平方米/人来控制，这也应该成为一个法制化原则。（爬行钉住，指汇率按预先宣布的固定范围做较小的定期调整或对选取的定量指标的变化做定期的调整）
例如一个城市现在有200万人口，但计划未来有城市人口500万，并以此认为应有总计500平方千米的土地供应，结果今后十年里真的多批了300平方千米土地，但是计划新增的300万人口却没来，甚至原来的200万人还走了一些，这就造成了土地资源的错配。
需要明确的是，规划意图能否落地，不仅是土地问题，而且涉及产业集聚能力、基础设施配套能力、投融资匹配能力等因素。
在这些因素中，土地应是垫后因素，而不应成为招商引资、盲目扩张的领头羊。
第二，控制用地结构比例。
对于人均100平方米的城市建设用地，应有55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，这是城市环境塑造的基本需要，工业用地应控制在20平方米以内，并且每平方千米要做到100亿元产值。
这方面要向上海学习，早在20世纪90年代开发浦东时，金桥工业区规划面积为10平方千米，当时就要求每平方千米至少有100亿元产值，实际上金桥工业区到2000年的产值就达到1500亿元了。
反观现在的一些城市，工业用地投入产出比太低，每平方千米只有20亿~30亿元的工业产出，用地浪费太严重，一定要提高刚性约束，把过去太慷慨的工业用地面积倒逼下来。
第三，控制拍卖土地价格。
一般来说，楼面地价不要超过当期房价的1/3。如果地块周边当期房价为1万元/平方米，那么地价拍到3 300元/平方米时就要适可而止，否则就会人为推高房价。
限价绝不是依据长官意志随意指定一个限制价格，政府不应在土地方面去推高房价，而应让地价跟着房价慢慢走。当土地的供应是比较充分、合理、有效的时候，如果地价高了，就把政府的储备地多卖几块来平衡一下；
当旧城改造的拆迁成本很高时，政府不能为了不亏本而抬高地价，而应从城郊接合部的出让土地收入中拿出一部分来平衡，以此覆盖旧城改造的成本。
堤内损失堤外补，政府看似吃了点小亏，但整个投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产之间平衡了，最终会推动城市的长期健康发展。
2. 金融
金融上分为三个方面：
第一，坚决守住开发商用自有资金拿地这条底线。
正常情况下，开发商搞房地产的资本金和社会融资比例一般应该在1∶3，而现在全国房地产的平均融通量保守估计在1∶9，甚至有的开发商可能达到了1∶50。
举个例子，一块地价值10亿元，开发商自己出3亿元，另外7亿元从金融机构借，然后把这块地抵押给银行贷款6亿~7亿元，造好房子后通过预售把抵押贷款拿过来。
在这个过程中，如果这块地三年后涨到20亿元，开发商就可以拿到15亿元的抵押贷款，最终，整个开发流程中的融资杠杆就可以加到1∶9。
“地王”不断出现的背后不仅是土地短缺和拍卖机制的问题，还与无限透支的金融有关。
土地拍卖时首先核查开发商的资金血统，只要资金是借来的，就不能参与拍卖活动。这样一来，土地的恶性竞争和“地王”现象就一定会减少一大半。
第二，坚决防止开发商多账户借款。
整体来看，开发商在开发过程中发债券、从银行贷款的行为算是比较规范的，但有时候会通过私募基金融资，明股实债，有时候还会通过理财资金、高利贷来融资。
如果一个开发商30%的资本金是清晰的，70%的贷款基本是从银行、信托、债券市场中得来的，则其融资方面基本符合要求。
但是如果一个开发商涉及几十家甚至上百家金融机构的债务，各种高利贷、中利贷占到全部融资的50%以上，就说明其账户处于危机状态，对这种开发商必须提高警惕，观察其是否有高息揽储、“一女二嫁”卖房等违规行为。
第三，认真管好住房抵押贷款。
对房地产信贷市场调控最直接、最有效的办法是合理设定首付与抵押之间的杠杆比。
如果这一比例过高，如零首付，就会造成房地产泡沫，引发系统性金融风险；如果这一比例过低，如零抵押，则会使老百姓买房困难，在宏观上也会导致楼市低迷，制约房地产市场发展。
因此，应根据不同需求层次和房价走势，实施差别化的抵押制度，把握好不同情况的比例，比如首套房二八开、三七开，二套房五五开或四六开，三套房必须全款购买。
要想好这一点，需要在贷款情况和收入核定问题方面加强基础性制度建设。
因为我国的情况是，任何银行都可以做抵押贷款业务，一个客户可以在重庆工商银行抵押买房，同时在上海建设银行抵押买房，还可以到海南招商银行抵押买房，只要短期还得了账，三个银行都会把他当成优质客户，而不会主动到其他银行核查其贷款情况。
我国的银行对老百姓抵押贷款的管理是比较粗放的，从贷款所需的收入证明可以看出这一点，美国、欧洲通过查税单或工资单来核定抵押贷款额度，而我国是单位出具收入证明，往往出现企业做顺水人情开假证明的情况，甚至有银行直接以假图章帮助客户造假。
3. 税收
第一，形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。
高端有遏制，是指对别墅这样的高档住宅实行有差别的税收政策，如果普通商品房的交易契税税率是1%，那么别墅就收5%，如果三五年卖掉，交易契税可以再升到8%，香港就是通过不断递增的印花税税率让人不敢炒房。
中端有鼓励，是指让一般老百姓买得起自住房，今后的税制改革应采取抵押贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策，这也是全球通行的房产税政策。
低端有保障，是指不仅不收税，政府还帮助建好公租房，用低价格保障老百姓住有所居。
第二，适时征收房产税或物业税。
这样做有四大好处：
一是健全税制，欧美国家的直接税往往占总税收的40%，而中国普遍是间接税，征收物业税这类持有环节的直接税符合国际经验；
二是有效遏制投机性炒房，以1%税率来计算房产税，一套价值200万元的房子即使十年翻番到400万元，账面上看是赚了200万元，但由于升值过程中有房产税、买卖过程中有契税、增值税等，再考虑资金的终值系数，投机炒房的动机会大大降低；
三是持有环节成本的提高有助于优化资源配置，繁荣房屋租赁市场；
四是对全社会住房观念、房地产理念和房屋领域的意识形态带来巨大调整。
第三，研究征收土地增值税。
党的十八届三中全会提出，允许农村集体建设性用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。落实这一改革措施，相关的税收政策需跟进。
比如，一亩农村集体建设性用地拍出500万元，不仅是征地成本决定的，还与配套的社会资源和投入紧密相关。国有土地出让收入在扣除征地动迁成本后，是用于修建地铁、学校等公共基础设施，因此，农村集体建设性用地拍出价值全部归农民和集体经济组织显然是不合理的。
另外，对于不同区位的地块，由于使用目的不同，其价格也不一样。
比如搞金融商贸设施的地块拍出500万元/亩，搞学校文化设施的拍出50万元/亩，这样对两个地方的农民和集体经济组织也是不公平的。
目前我国土地增值税法尚未出台，土地增值税的暂行条例虽然在1993年已经颁布，但农村集体建设用地与城市国有土地同等入市。同权同价拍卖后，如何征收增值税，并未明确，导致税收上缺少房地产土地资源类的税种。
4. 租赁市场
第一，完善政府公租房体系。
国家曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设指出，以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。
落实好这一要求不仅可以充分彰显房地产的公共产品属性，让城市中困难家庭的基本住房需求有了保障，同时公租房配置好后必然会带动开发商和各类业主的商品租赁房体系发展，整个住房供给系统会较为平衡。
于政府而言，公租房是不动产，商品房价格上涨时，公租房租金也会上涨，建设成本是能够平衡好的。一般而言，公租房60%左右的建设成本是贷款，租金可以把贷款利息平衡掉。
在新加坡，租户可以把五年以上的公租房买下变成共有产权房，如果这个共有产权房要出售，则只能按照市场价格售卖给保障房管理部门，政府再出租给新的保障对象，如此循环往复，就能持续做下去。
第二，培育商品房租赁市场。
需要注意的是，开发商并不是不愿意持有房产搞租赁，而是开发商主要依靠的融资开发模式决定了它做不了持有房子的出租者。
对于1∶9的融资结构来说，房子造好后，开发商就必须尽快把房子卖掉，以回笼资金偿还贷款。中国商品房租赁太少，很大的一个原因是和开发商的资本结构有关。
从这一角度出发，政府首先应让开发商进入1∶3的融资结构，提高开发商的准入门槛，让有资本金实力的开发商参与土地批租，这样不仅有利于遏制炒地现象，还有助于商品房租赁市场的发展。
同时，对于搞长期商品房租赁的开发商，要形成一套激励政策，包括承租人可以使用住房公积金付租，交易税、契税、个人所得税抵扣率更高等；对老百姓二套房出租也应该有鼓励政策。
此外，要从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇。只有建立起系统化的制度体系，我国房屋租赁市场才可能有大的发展。
5. 地票制度
我国人口众多，人均耕地不足世界水平的一半。在这种背景下，我们要做好两件事：
一方面，要十分珍惜国家给的土地指标，加强土地的集约利用；另一方面，要探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制。
理论上讲，一个农民进城可以节约100多平方米的建设用地，若把它复垦，耕地必然增加。但是中国农民“两头占地”，农村的宅基地和建设用地没退出，城市又为其匹配了建设用地，所以全国耕地总量不断减少。
我认为，地票制度可以较好地解决这一问题。
所谓地票，就是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地，复垦为耕地而产生的建设用地指标。
它作为土交所交易的主要标的物，具有与国家下达的年度新增建设用地计划指标、占补平衡指标相同的功能，可在重庆市域内凭票将符合土地利用总体规划、城乡总体规划的农用地，按照法定程序征转为国有建设用地。
这几年，国家逐步控制新增建设用地计划指标，在建设用地配置使用上又主要供给基础设施、公共服务设施和工矿仓储用地，房地产用地供给不足。
地票制度可以在相当程度上解决这一难题，因为地票制度形成的土地指标是市场化指标，可以等效于国家用地指标，专门用于房地产开发时的征地需求，从而解决了房地产开发用地不足的矛盾。
三
8种方式，亟待摒弃
至于房地产企业该如何运行，如何与时俱进适应新时代要求，摒弃过往盲目的、粗放的、不合理的运行方式，在我看来，这需要房地产开发企业摒弃八种运行方式。
第一，避免在存量和在建量过剩的地区搞开发。
开发商搞开发，应该既要关注当地规划建设量，也要看眼下存量和在建量，既要关注当前户籍人口和常住人口，也要看中长期人口流动趋势。
可以主要分析三个指标：
一是人均住房面积。
人均住房面积一般在人均40平方米左右，如果超过太多，就坚决不要去建。
比如，一个城市现有存量房已有3000万平方米，在建总量有2000万平方米，每年还再新开工500万平方米，五年后就变成七八千万平方米，人口基数如果没有太大变化，未来人均住房面积就有70~80平方米，肯定会过剩。
如果还去搞开发，一定会弄一堆烂尾楼，成为“鬼城”“空城”。
二是写字楼面积。
一个城市有多少写字楼是合理的呢？
实际上，一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，大城市每平方米写字楼成本高一些，资源利用率也会高一些，大体每平方米4万元GDP。
如果一个城市远低于这个水平，说明写字楼是过剩的，就千万别去再造了。
三是商场面积。
商铺建多少，应该基于这个地区的商业零售额，差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。如果每平方米商业零售只有1万元，那么扣除人工、水电、房租等费用，很可能是赔本买卖。
现在，一些房地产开发商无论是在城市中心还是边缘地带，大量兴建写字楼、综合体，很容易过剩，不值得提倡。
第二，避免在基础设施、公共设施全无的地区搞造城开发。
规划是城市发展的蓝图，基础设施是城市发展的活力根基，公共设施则是城市发展的灵魂所在。
从规划角度看，城市化进程中，一个建成区该规划建设多少道路、桥梁、铁路、港口、地铁、电力、自来水等基础设施，建设多少学校、医院、文化娱乐、园林绿化等公共设施，以及建设多少工厂、写字楼、商铺、住宅，等等，既要从规划总量上平衡，也要有合理的时序安排。
这不可能由一个开发商大包大揽、包打天下，房地产开发理应在城区中某一“七通一平”基础设施已基本就绪的地块上搞开发。
但我们看到，过去有些开发商动辄“造城”，拿下几十平方千米的地，并向政府夸下海口，不仅要造上千万平方米住宅，还要连带建设基础设施和公共设施，从城市道路、桥梁等基础设施到学校、医院等公共设施，以及产业、人口引入，大包大揽，搞大而全、小而全的“一竿子插到底”。
这既表现为房地产开发商不自量力、自我夸张，也表现为一些地方政府好大喜功、放弃责任，这类案例可以举出不少，但成功的很少。
第三，避免四面出击搞长周期的开发。
房地产业是重资产行业，一部分大开发商现金流充足、融资能力强，在全国土地拍卖市场中很容易攻城拔寨，在商品房销售市场也有很大回旋空间，一、二线城市行情不好可以向三、四线城市扩张，三、四线城市行情不好可以杀个回马枪到一、二线城市开发。
但是，这种现象也造成一些开发商在同一时间段到各个省的各大中小城市跑马圈地，既造成竞争“地王”现象，也因为多地战线拉得太长，资金、管理顾不过来，形成“胡子工程”（指拖沓不决或因某种原因而无法按时完成的项目），与每个地方政府的城市化进程很难有效衔接，以致发生进度要求上的冲突。
一个项目拆分很多期子工程的现象比比皆是，从项目签约到拿地开发，再到建成销售，往往七八年的有之，10年的有之，15年的有之，甚至20年的都有，给地方发展带来明显的时滞，其自身开发资本利息成本、管理人员成本也都很高。
在顺周期时，开发商还能够按自身设想维持开发，一旦遇上逆周期，一个不当心资金链断了就全盘皆输。最近一段时间，常常爆出开发商要崩盘的消息，其实就与这种现象密切相关。
第四，避免借钱融资买地，不能热衷于炒“地王”。
按照我国法律法规相关规定，房产开发商买地的钱，一般应该是自有资金，而不能是高杠杆融资来的钱。
如果房地产企业用自有资金买了地，抵押给银行得到贷款去建房，当房屋建到70%以上时即可预售，得到购房者的预付款。如此滚动，房地产开发的杠杆比已是1∶3、1∶4。
而如果房地产企业拿地的钱也是借款，那房地产开发的过程就几乎成了百分之百的金融借债。
赚了钱，就成了房地产开发商的暴利；坏了账，就是金融机构的危机。
总之，开发商自己一定要洁身自好，管控好拍地资金来源，不滥用金融杠杆特别是高息、高杠杆资金拿地，不能热衷于搞“地王”炒作，这样就能防患于未然。
第五，避免高资产负债率的搞开发。
房地产开发是一个周而复始、滚动开发的重资产行业，希望的是资本投入、利润产出，最忌的就是高债务经营，在滚动开发中债务会越滚越大。
过去，很多房地产开发企业的运营模式就是向银行借钱买地造楼，造好了抵押给银行借钱接着造，如此循环往复。但在这个过程中，企业积累了大量债务，风险日积月累、越来越高。
所以我们不时看到、听到这些现象：
有的企业有十几个甚至几十个银行、信托、小贷等账户，从各种银行、非银行金融机构融资借钱，有的资产抵押搞“一女多嫁”，有的甚至借高利贷、搞职工内部集资等。
长期高负债率会带来高比例高利息负债、高比例短期贷款，一旦房地产市场销售不畅，一定会导致资金链断裂，最终陷入“拆东墙补西墙”过日子，身不由己地滑向灾难的沼泽地。
第六，避免各种巧立名目、违规销售式地搞开发。
中国房地产企业多，竞争很激烈，于是各种玩概念、吸引眼球的做法都有。
一类是前期打着商业地产、工业地产、养老地产、旅游地产、医疗保健地产、智慧城市地产等旗号搞开发。
一方面，因为这些开发带有公共服务的职能，希望通过这些概念说服政府，以低地价供地；另一方面，开发商想通过这些广告概念吸引老百姓，更好地销售自己的楼盘产品。
但这些名目其实都是专业性很强的领域，需要长周期研究、长周期提供管理服务，不可能大家都成为这些专业领域的开发商。
一定要沉心静气，让这些专业领域的企业主动配套房地产，而不能是房地产开发商自己拉个名头、浮光掠影地搞一番。
还有一类在销售环节，为了制造热销场景拉人头搞烘托；为了快销回笼资金，要么将一个房子划成几块搞碎片化销售，要么搞售后返租，要么与非银行金融机构联合搞首付贷以及首付贷的抵押。
这些销售方式无异于饮鸩止渴，最终会伤害整个市场和大量老百姓，造成鸡飞蛋打的局面。
第七，避免不专注精品生产，在规划设计、建设施工上不下功夫。
房屋质量，重在前期规划设计和建设施工。如果前期的产品设计不用心、不下功夫、无特色，不能结合当地的文化元素因地制宜地设计出高品位的房屋，就形不成品牌，卖不好房子。
因此，规划设计千万不要一张图纸干全国。
过去，有一个20世纪80年代就在全国知名的房产公司，21世纪以来还在用20世纪80年代的设计图纸在全国20多个城市使用，造成几百万平方米的楼盘销售不畅的局面。
另外，如果不重视建筑施工安全、施工质量，偷工减料、粗制滥造，住的人要受影响几十年，口碑自然不会好。
现在许多楼房，要么在下沉地基上建房子造成塌陷，要么墙体里面裂缝剥落，要么电梯设备故障停机，要么小区下水道曲曲折折、容易堵塞，种种问题到处出现。
对企业来说，最重要的是产品，房地产开发商最重要的产品就是房子，房屋质量是开发商安身立命的本钱，也是市场竞争的优势所在，一定要加倍重视。
第八，避免售后服务简单化，不重视物业管理。
我很赞成房地产行业发展五个阶段的论断，第一阶段以区位优势为卖点，然后依次是以特色、户型、小区环境、物业管理为卖点。
随着租售并举时代来临，越来越多的开发商将持有的商品房出租，物业管理面积逐步增加，对房地产住宅和商业项目的资产保值增值功能越发凸显。
无论从自身盈利角度还是满足业主居住需求看，物业管理方面都应该是开发商下一个重点关注和推动的方向。
另一方面，从政府的角度来看，我认为有6个原则，只要把它做好、做到位了，房地产业就一定能调控好。
第一条原则，管好房地产投资占城市固定投资的比例，高潮时占比不超过25%，正常时控制在15%左右。
房地产投资项目的土地规划、设计、开工建设一般都是需要政府审批的。一个城市如果一年有1000亿元的总投资，房地产在任何时候也别超过25%。
如果房地产高潮过了，已经进入正常状态，每年折旧需要更新的投资占这个城市总投资别超过15%左右。这是一个控制。
这个控制不是去控制老百姓，而是控制开发商的开盘量、投资建设量。如果这个比例已经超过了30%，那政府就应该约束房地产企业的开工建设量。
第二条原则，房地产企业买地不要负债，不能背着银行搞土地批租。
管住这个，炒地王的事情就没了。地王的产生都是因为房地产企业背后有银行，所以政府的土地部门，只要资格审查的时候查定金从哪儿来，拍卖的时候资金从哪儿来，只要审查管住这个，一定就管住了地王现象的出现。
而地王现象就是房价炒高的根本性原因，房价炒高的重要原因之一是政府没控制住地价，而地价控制不住的根本原因是开发商背着银行，高杠杆批租土地。
一般房价是地价的三倍。如果地价每平方米卖到3万元，那房价一般是每平方米9万元。假如某个地方现在的房子是3万元/平方米，如果楼面地价卖到1万元/平方米，批租以后这周围的房子不会涨价。
但如果楼面地价卖成2万元/平方米了，人家一算账，地价2万元/平方米，房价可能以后有5万~6万元/平方米。那现在3万元/平方米的二手房闻风而涨。
地价炒高了，政府的土地收入会增加，好像也是为老百姓谋福利的钱增加了，但整个社会房价上涨，工商产业的营商环境就会出问题，风气也会变坏。
第三条原则，管住政府卖地的地价。
楼面地价不要超过当期周围房产价格的1/3。如果这个地方原来是2万元/平方米，现在已经到了3万元/平方米，政府卖的楼面地价的1/3就是1万元/平方米。总之政府不能推高，不要去主动地把1万元变成2万元。
第四条原则，管控好买房家庭的抵押杠杆。
第一套房子可以20%或30%的首付，70%或80%的抵押，而且就应该抵押。不要因为限购有意地不让老百姓抵押贷款，否则会打击老百姓买房的刚需。
现在很多地方的老百姓刚需买房要贷款，但贷不到款，这又做过头了，走极端了。第二套房往往是改善性的，可以有50%的首付、50%的贷款。第三套往往属于投资性的，基本上是不给按揭的，100%自有资金买房。
第五条原则，任何一个地方造房子要控制住前面提到的人均住房面积、写字楼面积、商铺面积这“三个”总量。
第六条原则，推动住房双轨制体系建设。
整个房地产市场应该形成50%左右是商品产权房，50%左右是租赁房，租赁房里有40%是政府保障性公租房，60%是房地产企业的商业化租赁房，这样形成双轨制的一种商业、零售、销售、经营的状态。政府用这些市场化的调控方法，将使整个房地产秩序良好。
总之，一切实际上就是实打实地按经济规律，把这几个方面坚决地、合理地调控住。
如果能达到上述这样，那我们国家今后的十年中，房地产还是支柱产业，房地产产生的GDP至少会占全部GDP的6%左右。
另外，房地产在发展过程中，哪怕每年的建筑量小了，只有十亿平方米，也还是有十几万亿元投资拉动的过程。同时，房地产企业还带动几十个工业制造业的行业产品，是龙头行业。
从这个意义上讲，房地产和谐稳定，也是我们国家国民经济和谐稳定的标志。
|
发表于 2023-9-10 21:59:13
