中国城镇化论坛 开放性对话三：土地制度改革

行者

2014中国城镇化高层国际论坛 开放性对话三：土地制度改革


　　主题：开放性对话三：土地制度改革

　　时间：2014年4月19日

　　地点：上海美兰湖国际会议中心

　　主持人：

　　杨禹，国家发改委城市中心研究员、央视特约评论员

　　发言嘉宾：

　　胡存智，国土部副部长

　　刘世锦，国务院发展研究中心副主任

　　华生，经济学家、东南大学经济管理学院名誉院长

　　栾庆伟，抚顺市市长

　　邓永恒，新加坡国立大学房地产研究院院长

　　以下为现场实录：

　　杨禹（主持人）：欢迎大家来到我们会场，今天围绕土地制度改革这么重大话题，也是大家特别关心的话题，我们有请几位非常难得请到的贵宾，一起进行开放性的讨论。在座各位观众如果在我们讨论当中也愿意跟台上嘉宾做交流，我们后面也会准备一小段时间跟大家围绕这个问题做交流。接下来我想请上一会儿参与开放性对话的来宾，接下来让我们有请国土资源部的胡存智副部长，国务院发展研究中心副主任刘世锦，经济学家、东南大学经济管理学院名誉院长华生，抚顺市市长栾庆伟，新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒。欢迎大家。

　　咱们直接奔主题了，土地制度改革跟新型城镇化相关，我看到在三中全会前后也有很多学术界，舆论界声音，认为整个三中全会当中、部署改革当中，公众最关心、最重要的改革之一，包括土地制度改革。在座既有国务院土地制度改革方面制订政策这方面权威的领导，也有地方政府领导，也有学者，今天我们一起探讨这个问题。土地制度改革非常宏大，我们今天也许可以从眼前制度有什么样突破口可以抓住，眼前关键点在哪儿可以做一些探讨。

　　首先请胡部长，请您谈谈，我注意到前不久中国发展高层论坛上，您也就这个问题谈到过。三中全会之后，我看舆论有一些声音认为我们最近这个阶段在土地制度改革上，实际可以做的事情好象没有之前大家期待那么多，好象中央政府表现出有点比较慎重的态度。您觉得业界这种判断对不对，您觉得目前这个阶段，我们在土地制度改革上马上要做的能有哪些事情？

　　胡存智：第一个让我说还是有些紧张，因为开放式的讨论，不能照着稿子念，生怕讲错。土地制度改革这个事儿确实要慎重，要稳妥的推进改革，这个确实是应该的。但是不是说没有研究，也不是说没有准备。土地改革的事情也进行过多年的试验试点，也分析，研究。个人觉得从目前看这个改革的事情并不难，难的是要形成改革的共识。因此在这点上一定要稳妥的推进，同时还要寻求改革最大的公约数。说起土地改革，大家经常问的就是在城镇化中怎么改，还把城镇化中的土地制度改革列为一个重要的问题，甚至说到没有土地改革就没有新型城镇化。

　　我想说的，实际城镇化就两个问题，大家经常问到。一个就是钱从哪儿来，一个地从哪儿来。我个人观点认为钱主要还是从工业化来，工业化创造，但是并不是说农业不创造财富，我们主要发展过程中工业化，以及其他产业所创造的财富为主。所以钱的根源还是这个。没有工业化城镇化也不会产生。

　　但是工业化的结果，这些财富的分享，土地是一个重要的因素，通过土地要素参与这些生产，然后通过土地作为工具来分享这些财富，然后用于城镇化，这是一个主要的途径。在我国的制度下，至于说分享是用价还是用税，还是用费？这些就是用什么形式来分享的问题。这个问题上目前大家批评比较多是用价方式用得多了，就是出让金收得多了，那么应该用其他方式，这个我们也同意，也要进一步完善来改革。

　　第二地从哪儿来？实际地并不缺，缺的是一个好的共同推动的制度，就是土地要国有和集体来共同提供，不因为所有制差距给我们提供，因此要把这个改好。

　　第二要改革就要坚持好四条底线，这也是总书记多次说过的，一个是不能把所有制给改了，这要坚持基本制度，不能把基本制度改了。另一个不能把耕地改少了，资源改少，也不行。第三不能把粮食产量改下去了，不能把国家的粮食安全给搞没了。另外改革的过程就是群众受益的过程，不能让群众利益受损。

　　在这样前提条件下，我们推动改革要围绕城镇化、城市化发展那必须结合起来，方方面面因素都考虑来推动改革。

　　具体的改革路径我们也在设计、结合各个方面的要求进一步推动。我想我就先说这几句。

　　杨禹：胡部长接着问您一个问题，您是国土资源部领导，作为中央政府的领导，我们大家有时候谈到土地制度改革的时候，马上会想到一个问题，说中央政府在推进土地制度改革上也确定了几个底线，一些基本原则。但是在很多改革的第一线主体是地方政府，咱们在座也有抚顺的栾庆伟市长，一会儿可以听听他的想法。以您的这个角度看，目前这个阶段中央政府和地方政府在制度上，土地制度改革上，大家认识是不是完全一致？或者说地方政府有哪些实际的作法，一些倾向在您看来，作为中央政府领导，您觉得还是需要有一些校正的，有没有这个方面观察？

　　胡存智：我认为在土地改革的问题上，认识上可能会有不一致的地方。但是方向，大方向和作法上还是一致的。不同的地方在于，我们地方政府在改革过程中，在探索过程中形成了很多行之有效的办法，但是这个过程中也存在一些缺点，所以从三中全会以后就要求我们要做好顶层设计，就是把这些成功经验，成功实践要从顶层设计上组合好，设计好。在组合设计过程中，就要把正确的东西留下来，把实践过程中出现的缺点错误尽量避免掉，这样形成改革方案，报中央批准以后再深化试点。

　　我倒是觉得不是说哪些地方改好，改坏了，而是把成功改革经验做到一起来。因为土地改革的事儿，特别是像集体建设用地流转再进行管理，在国有资源管理的过程中，我的经验已经做了十几年了，试点都做了十几年，现在要做的事情就是按照中央说的，你形成顶层设计，这些经验都有，都好，那么都把它集合起来，再返过来各地突破一些需要试点的东西。

　　杨禹：您给我们提供了方向，地方以后有了丰富试点的经验，现在中央政府急需把它做顶层设计。

　　胡存智：中央有原则，有要求，按照这个方向，按照这些原则把地方成功经验形成顶层设计，再实践。

　　杨禹：好的。胡部长还是很客气，并没有直接说地方有哪些问题，他只是说地方获得好经验，我们中央政府马上要看到。地方可能遇到一些难题，一会儿请栾市长说说。

　　接下来请国务院发展中心刘主任谈谈对我们土地制度改革的印象？我注意到不久之前，中国发展高层论坛上，您曾经讲到过土地制度改革现在恐怕我们目标要更加明确。到底我们改革的目标是什么？应该通过这个改革达成一个什么样客观阶段性结果，您觉得这个目标在今天关心这个改革的人们心目当中是不是有了共识？

　　刘世锦：这个目标如果用一句话讲就是资源的自由分配，就是使土地利用更有效率。我们现在所面临问题，土地利用效率还不高，这就是我们为什么还要加快改革的原因。

　　我倒是想接着你问胡部长的问题，就是共识的问题，现在关于土地制度改革可以说是争议比较大的问题，也就是说共识比较少的一个领域。其实现在经常讲改革说是要从改革共识最多地方改起，这句话听起来是对的，也挺好；但是这种问题越来越少了，大家没有共识，这里面原因是比较复杂，有些认识问题，有些利益问题，越来越多利益问题，利益问题不一致达成共识很难，你说改还是不改，现在很多是这样的问题。

　　当然也会有一些认识上问题，认识问题我倒是很同意其仁在大会上做演讲时候讲到信息问题，就是譬如土地制度现在总体来说有问题，效率不高，我们要改，这点我觉得大家应该有共识，但是怎么改，路线图、时间表、具体改法，到底收益怎么分配，到底怎么操作，遇到问题怎么解决。就是所谓比较具体层面可能我们有时候共识比较缺乏。共识缺乏原因在什么地方？我们缺少信息。怎么增加信息？还是要试点。几个不同的地方，譬如我们一个想法集体土地要和国有土地同地同价同权，入市交易，这个过程中大概可能设想到出很多问题，你先试一试嘛，试的过程中，可能我们原来认为很重要的问题它不一定是很重要的问题；原来你没有想到的问题冒出来了。在试的过程就是发现信息的一个过程。

　　我是感觉到这一类缺少共识，原因是我们缺少信息，这类问题还是要多试点。通过试点以后我们有更多的信息，我们可以辨识，可以进行分析哪些改革可能相对比较成功，在什么条件下适合于哪些地区。我想这个大概是一个问题，现在第一步还是加强试点。

　　与此同时也很同意刚才胡部长讲的，其实土地制度改革这几年已经有不少试点了。成都这几年在土地制度方面是有过无数试点，重庆还有其他的地方。现在已经搞过试点，实际上已经有一些信息、一些作法很好的。现在的总结可能也不够，就是已经试过点了，已经有信息了，可能我们现在缺少分析。因为土地制度改革，包括三中全会讲到集体土地交易问题，宅基地的问题，其实很多地方都有些是公开的事实，有些这么多年实际这个事儿已经做起来了，遇到各种各样问题，而且地方政府也在用明或者暗的办法处理这些问题，有很多教训，也有很多经验，有些经验可能适合本地，有些经验可能适合全国，我觉得我们还是可以总结一些经验。

　　回答你刚才的问题，最后目标很简单，就是提高土地利用效率，使我们城市化以后，城市让人们生活更美好，这个前提就是说城市一定让整个生产更有效率，这是基础，这样创造出更多财富以后城市才会让人们生活更美好。

　　但是现在问题是有距离的，要推动改革，推动改革达成共识，达不成共识缺少信息，缺少信息要试点，以及有的试点要适当进行经验总结。谢谢。

　　杨禹：谢谢您，您也认为目前需要急于把地方试点经验做顶层设计。推进土地制度改革过程中，包括怎么分配土地资源上相信您也有一些思考。想问问您，最近我注意到在舆论上华生老师跟刚才演讲周老师有些问题上做了一些讨论，其中一个讨论也涉及到譬如说土地的问题，甚至包括建筑的问题，有没有足够的自由，我们是靠规划来分配土地，还是靠市场分配土地资源？类似这样的政府跟市场，也是这次论坛的主题，这个关系您觉得在今后推动土地制度改革过程中，我们是想尽办法让政府在这个当中起到改革的主导作用，还是说我们政府定好底线、定好原则，那么好吧，让市场在土地制度改革当中用什么样有效的方式能够达成刚才说的资源更有效配置？这两种力量您是如何考虑的？

　　刘世锦：这两种力量从来分不开，有时候硬要分开结果很多问题可能越说越乱。在这个场子里面一定是有政府的，没有政府的权威、没有规划是不行。我们要尊重规划。现在说一张图干到底是有道理。但是在这个过程中可能有人会有疑问，说这张图我觉得不合理，你十年前定的规划，十年以后中国已经发生很大变化，你这张图得改一改；或者前领导说这张图有些地方有自己的一些偏好，譬如说他认为那个山头应该那么削掉，搞成平地，等等诸如此类。所以他需要进行调整。

　　我想规划的形成可能也是很大的问题，当然这是两个不同问题，规划如何形成，规划如何是一个我们讲所谓科学规划。但是说科学规划时候我头也大了，我真不知道什么叫做科学规划。但是刚才我觉得讲的还是有一定道理，各个方面公众的参与，但是我觉得还是有一点补充的地方，公众参与也是一个博弈过程，譬如开发商参与以后，开发商一定能够提供有用的信息。但是开发商可能有他自己的考虑，他这个考虑未必符合公众利益，譬如一个公众代表可能有另外一种意见，当不同意见发生以后怎么来解决？这里面最后可能也是公共选择的过程。

　　但是我是同意我们规划制订过程需要进行改革的，不是说一个规划出来以后就至高无上，就不能动了。但是怎么改出更好的规划，具有所谓科学性这本身是一个问题。但是如果有了这个规划以后一定要严肃的执行，这是另外一个不同的问题。我们现在有些有规划，但是不按照规划来做，这个方面的问题也是比较多的。

　　包括下一步土地制度改革，农村集体土地改革实际是把农民应该有的权力给他们。我是感觉到这里面也涉及到我们怎么解决三农问题。现在一般感觉到这么多年农村解决三农问题时，好象三农是一个弱势群体，所以国家财政要给补贴，补贴量相当大，各种各样惠农措施是一个辅助的对象。农民就那么傻吗？农民和城里人比他的能力生来就不行吗？他成为弱势群体是为什么呢？什么原因？什么是所谓弱势群体？其实我们看到现在更多是你应该给他的权力没有给他，过去在农村不能进城，现在可以进城这就是他的迁徙权。现在他应该有的土地权利没有给他，你把这个权利给他以后，他把这个权利很好地使用，进入市场，土地应有价值得到体现，资源得到更好分配以后，他的收入会增长的。

　　我觉得现在解决三农问题，还是十八大和三中全会文件中间讲的一句话，就是说权利公平，机会公平，规则公平，这个对农民来讲是最重要的。其实农民并不需要比城里人更多一种照顾，农民成为弱势群体是因为我们过去的权利不公平，机会不公平，规则不公平，关键解决这个问题，这是解决三农问题最基本思路，也是农村土地制度改革要解决最基本问题。谢谢。

　　杨禹：谢谢您，解决土地制度改革也需要这三个公平，社会公平保障体系。前面胡部长跟刘主任两位中央政府部门领导已经先初步勾勒一个土地制度改革的框架。接下来请华生老师。

　　胡存智：刘主任讲得很好，我补充一下，当然不是反驳，我是怕他说的好东西我一会儿忘记了。

　　土地改革，刚才谈到改革理念非常重要，就是改什么。刚才主任讲的理念我都赞同。另外在这个过程里面一定发挥市场的作用，市场配置起决定性作用，这个非常多。

　　包括刚才其仁教授讲的理念我都赞同。但是我们实际上操作过程中还得考虑怎么把它转变成为可操作的东西。譬如说市场，要看市场调配，其仁教授对现行一些制度计划有过批评。靠市场，但是不要忘记在我们这个社会主义初级阶段，在市场体系还没有完全完善的时候，决定这个市场的就不是市场机制，很多是人为地机制。按理说企业自己能判断形势，控制成本，约束行为，但是大家知道在我国企业并不是完全都是遵循市场经济规律来运转的企业，好多行为不是市场行为。这个时候无论从用地规模，包括规划的方向就要加强引导，如果这么说在现阶段我们需要这个东西作为一个辅助工具来讲，那么随着市场逐步逐步完善，政府作用逐步就发挥得更好。我不知道我把这个意思说清楚没有。

　　杨禹：都理解您说的意思。

　　胡存智：不可能偏废，土地改革要求就是让要素充分流动起来，这个要素包括国有的，也包括集体的，如果现在国有这块已经充分流动，集体这块没有流动，那当然就是白搭。你不能说，哪怕有一万个元素，譬如三农弱势群体等等之类的，这些都是次一层，最主要是市场经济，你的要素是否充分流动，凭什么他要特殊，他有特殊情况，但是不会特殊到不能改革。

　　杨禹：好的。

　　刚才已经听了两位反复论述这个问题，我就很迫切想听听华生老师的看法。华生老师您刚刚听了前面两位部长的说法，您有何观感？

　　华生：官员讲话肯定是要点水不漏，这个我们可以理解。所以领导的水平高，就是你觉得他每句话都是对的。但是听完了以后想想他到底说了什么，就很难总结出来。我要说自古无官一身轻。

　　你看问的问题是很好的问题，三中全会之前大家对土地制度改革有非常高期待，决定一出来，连资本市场都是风起云涌，大家为这个概念赚了不少钱，下面好象是瞎火了，哑火了，为什么？这个问题只能我来说，他们不能说，当然他们可能也不赞成。

　　说实话是因为咱选错了突破点，主攻方向选错了，攻不下去，只好撤回来。我说的是心里话和实话，是什么呢？本来土地制度要突破，刚才刘主任讲了这个是有共识，说土地制度要改，要突破是有共识。而且这个共识对不对，我认为很对。那年前任总理开座谈会，我最后收尾就是讲咱们共产党是靠土地革命上台，土地制度搞不好，那会动摇国本，所以我也赞成，我认为在这点上是有广泛共识，就是土地制度要改。

　　但是从什么地方改？本来三中全会是一个好机会，为什么？中央高层下了大决心，就是咱们要有新的突破，其中包括争取在土地制度上能有一个大突破。然后有没有突破？也有，还包括我们在座一些领导都起了很大作用。突破选了一个什么？选了一个农地入市，基本选择这个方向，从三中全会经过反复妥协出来的还能看出这个方向来。

　　所以三中全会《决定》一出来，有利益动机的人马上捕捉到，说这个地方机会来了。机会来了以后马上领导一看这个机会不能给，这个机会搞了以后天下会大乱。所以就由我们各部主要领导出来说，我们说的不是这个意思，我们说的也不是那个意思，啥意思也不是，什么意思？准备试点。

　　回到刚才两位领导讲，那咱们什么意思还没有搞明白。我觉得实际上是挺可惜，就是三中全会高层领导下决心机会不是很多，我们80年代初的改革实际很多真改革不是靠写无数个文件跟文章，就是一句话几个字，80年代改革就是几个字，就是土地家庭承包，中国就天翻地覆。包括我们当时搞的双轨制也很简单，就是什么？完成计划指标以后，那时候是计划经济，完成计划指标以后产品可以自己定价，就是这句，中国又是天翻地覆。咱们现在要想天翻地覆也可以，刚才说的，如果我们推行农地入市，中国也是天翻地覆，但是天翻地覆是好东西还是坏东西？这个现在大家吃不准，可能很有问题。

　　我的意见现在缺乏具体改的共识，搞试点是对的。但是这个地方实际也有一个，就是更大规模，更长时间的全球范围内的试点已经很多了，那个咱们不花钱，不花时间。我认为试点包括两个含义，第一认真研究别人花了很多年，花了很大代价试点出来的东西，因为城镇化这个东西不是新东西，我们是跟着人家走的，全球的城镇化率现在已经50% 几了，我们户籍人口城市化率才30% ，所以特别是发展中国家在二次战后有试点不成功，有试点很成功的。我觉得第一代价最小是认真研究别人成功和不成功经验。譬如东南亚国家里面有印度尼西亚，有印度，有菲律宾，通常认为他们不太成功，今天他落到我们后面去了，城市你看有贫民窟，农民进不了城，贫富差距那么大，人均收入比我们还低，本来在我们前面，现在都搞到我们后面去了。东亚国家当中也有成功的，日本、韩国、包括我国的台湾地区，看别人，研究别人经验，比我们自己在小范围内再开始试点我认为要节省很多时间和精力。

　　然后当然自己也要做试点，但是如果明确的主导思想去做试点，我怀疑这个试点能不能试出结果来，我觉得也挺难。我个人的观点，本来土地制度改革有些事情是比较难办的，这个观点差距可能比较大，但是是可以抓一些主要的方向。

　　回到其仁说的这个，刚才讲的问题，我今天在经济观察报上，因为其仁教授已经发表四篇文章批评我，来而不往非礼也，我今天在经济观察报上已经回了他一篇，今天其仁在大会上讲那个观点是对的，改变城市化人的流动一定要靠市场，人的权力怎么规定他到什么地方去，不到什么地方去，他今天讲观点我非常赞成。但是有一条，刚才胡部长讲了，我观点比他还要往前走好几步——土地，土地的一级配置不是靠市场，美国、欧洲、欧洲发达国家都不是市场，一定是规划，规划要尊重市场这是不错的。所以人家规划不是政府决定，是议会决定的，是由民意机关决定，规划要修改也是不错，规划要修改是民意机关去不断修改，政府是不能随便动的。这个民意，刚才刘主任说的我非常赞同，显然不是开发商民意，开发商提供信息他说这个楼还可以加三层，每一个平米就是多少万来了，我们听他的意见，问题是我们居住空间变得很不人居了。这个问题上，我们在土地制度改革上。

　　刘世锦：开发商也是民意。

　　华生：之一。

　　刘世锦：他想的是怎么把这个地用的更好一些。

　　华生：赚更多的钱。一个核心的问题，在人的问题上一定尊重个人权利和市场选择。而我们现在正好是说人往哪儿去，好象不让选择，首先有户籍制度，然后说大城市也不让去，小城市人家不愿意去，这个我认为是基本问题。在土地问题上，我们应该旗帜鲜明的，又不敢说清楚；在土地问题上我认为是这样的，就是市场只是基础性的作用，他不是决定的作用，很简单，如果市场起决定作用所有成交一片绿地都看不到，肯定全盖房子了，他不可能起决定作用。美国也好，欧洲也好不是谁出价高那个土地就可以用来开发，不行的，你是不能那么做的，而这个规划是以民意为基础。

　　土地制度改革，如果回到我们当前的现实，我们应该回答一个基本问题，就是中国城市化道路在土地问题上走的是一条什么路，至少这十年来走的是土地财政的道路。就是政府通过征地去拍卖这个土地，用这个土地积累的钱来发展城市，这个路还能不能走？我们现在所有文件没有回答这个问题，也没有说这个路是好的，如果是好的我们就得坚持，那些试点我看也别搞了，这是很好的经验，那么你还做跟他相冲突的试点做什么呢。如果它是有问题，我们不能够一边放手大干土地财政，去搞别的试点，那其他试点也没有意思，因为这个太来钱了，这个太有刺激力。

　　我认为我们基本问题是没有回答每天做的事情，去年土地收入创新高，第一季节又创新高，天天在做的事情不回答，绕着走，然后说的那些概念最后不会解决我们的问题。先讲到这儿。

　　杨禹：谢谢华生老师。

　　我们也很着急一会儿论坛间隙我们就拜读一下您的文章。我们这届论坛主办者特别厚道，明明其仁教授也来了，华生教授也来了，就是不让他们出现在同一个时空了。为什么呢？我想是因为我们想把好戏再弄得绵长一点，希望未来一年您跟周教授先在经济观察报上隔空用文章讨论，明年这个论坛上咱们搞一场华生老师与周其仁老师的终极大对决，再请胡部长跟刘主任做点评，看他们滴水不漏的点评怎么评价这场积极的讨论。

　　刚才您最后提到了，包括譬如说政府土地财政这样的现状我们三中全会好象没有对他作出很有针对性的评价，大家行不行，怎么干，停下来，还是继续往前走。接下来我们听听抚顺的栾市长，我特别想听听您先给我们提供一些基本情况，譬如在您那个城市，您今天在多大程度上依靠着土地财政？您的核心数据能公布吗？

　　栾庆伟：首先非常荣幸有机会作为地方政府代表来参加今天中国城镇化高层国际论坛，特别是来参加开放性对话。这个主题应该说我是非常关心，也是非常关注的。

　　首先主持人我还是利用几句话介绍一下抚顺，大家可能对抚顺比较陌生，抚顺是辽宁第四大城市，地处辽宁东部，它是清王朝的发祥地，创造我国康乾盛世的两位皇帝，康熙乾隆都是我们抚顺人，如果这个说得远的话。抚顺也是雷锋的精神的发祥地，雷锋可能大家都知道了，雷锋精神从抚顺孕育、成功，传播到全国，现在对国外影响都很大。

　　杨禹：棚户区改造也是从您那儿搞起来的。

　　栾庆伟：对，主持人讲棚户区改造就是当时辽宁市委书记李克强同志在我们抚顺搞起来的，抚顺人也享受到大规模棚户区改造的成果，我们在棚户区改了600多万平方米，将近40万人住进了新居。

　　推进城镇化是抚顺市一项非常重要的工作，尤其最近几年按照中央省里要求我们持续不断加大力度推进这项工作。我们体会这项工作遇到了很多的瓶颈，包括资金问题、户籍问题、服务问题，土地问题，我觉得最主要还是土地问题。刚才主持人讲到，我也不能离题，您问到我土地财政在我们抚顺市怎么个情况？这个方面我们有点遗憾，跟上海比，我们差距简直是太大了。

　　我昨天来到上海听有些当地同志跟我介绍，说上海房价正常都是几万块，高的都是十几万。我说那你买两三平米在我那儿就能买一套房子，而且很好。我们土地出让金收入占我们财政比重很少，也就是20%左右，起不到很大支撑作用。因为我们房价正常四千块钱左右，如果城镇化推进起来我们这个房价就能够升上来。其实原来房价比这个还低。

　　为什么我对土地制度改革特别感兴趣？因为我们在实践中推进城镇化尽管资金问题也很突出，户籍问题也很突出，基础设施问题很突出，这些都是瓶颈。但是我们在基层工作个人感觉最突出还是土地问题，而且这个管的特别严，限制特别多，是红线、高压线。

　　我们地方政府又不能像专家学者他们思路比较开拓，他们见识也广。我们在实践中，最后因为作为地方政府我们活儿还得干，因为我们既不是中央政府部门，他们制订政策监管，又不是专家学者，我们就得干，怎么干？现在我们采取办法，结合我们城市实际，我们采取现在最有效一个办法就是宅基地换住房，把老百姓宅基地连地带房子评估之后有一个价钱，或者政府或者开发商投资盖房子，完了之后根据他的价钱，根据房子面积给他分配一定面积，当然这个我们要考虑到提高土地利用效率和质量，而且还充分尊重农民的意愿，不能强来，引导他们渐渐的进入城市。在这个过程中我们能腾出来一些土地，用在发展经济，用在搞工业园区，用在搞基础设施，或者搞公共服务。通过这种方式我觉得我们能够顺利的推进城镇化。

　　而且我们有几个成功的案例，像我们在区里面，我们现在有两个案例比较成功。有一个全乡七个村将近7000口人，现在已经有1600户，现在将近1200户已经住进这个新村了；还有我们搞一个新城，就是结合我们灾后重建，去年抚顺遭受了千年一遇的洪灾，很多老百姓房屋被水毁了，我们结合灾后重建也把老百姓迁入到一个镇里。

　　刚才两位领导和专家都提到试点，我觉得我们作为地方特别希望能够在有些方面先行先试，先行先试好处一方面能够推动城市本身的城镇化，同时我们希望通过这样的过程为国家推进城镇化提供一些经验和成功的作法，为推动我国的城镇化作出我们应有的贡献。

　　就先说这些。谢谢。

　　杨禹：对，您已经给我们提供了很具体判断的依据，反正我听出一个意思，两位部长负责滴水不漏，华生老师负责捅破窗户纸，您那负责干事，不管怎么说，您那干了，效果也不错。

　　栾庆伟：我是载体，首先我得按照中央和市委要求干。华生老师说那个我听起来很过瘾，但是如果国家不同意，不允许我们试点，我们还不能干。

　　华生：我也是为党和国家考虑。

　　杨禹：华生老师使命感，责任感我们也感受到了。请胡部长您评价一下刚才栾庆伟市长说的，他那的作法在您看来是不是我们可以完全很开放的，也符合基本原则一种实际作法？

　　胡存智：这也是我们在改革时候要考虑的问题，刚才华生老师说怎么对改革，第一个华生老师说选择很对。另一个说土地财政好好说一说，好好改一改。正如同我们每天都要吃饭一样，这还用老去说嘛，不吃就要死的。但是吃太多了，这个不能老这么吃。现在我们已经提出了多吃水果，改变结构，改变老收钱这种方式，我知道华生老师的观点，你可以收税，相当于吃水果一样，就是换一个东西。但是要不要吃？还吃，从哪儿吃？从地里长出来东西上吃，这些东西都是从地里长出来的。刚才上来我就说了，通过土地来分享这是一个基本规律，在我国这是基本规律。只不过它长出来是大米，还是水果。当然我们要绿色，多吃水果，少吃米饭，OK，没有问题，我们正朝着这个方向改。当然改的不过快，不够好，当然华生老师提出批评，这是正常应该的。

　　回过头说抚顺这个事儿，宅基地换房是各地做的事儿，就是宅基地怎么用好，农民的集体土地怎么发挥作用，这个方向是应该考虑的。但是是不是一定拿去换房也是有不同评价，这就是共识问题的。多好的一个事儿，农民财产就能够地转换成房子了，多好的事儿，各地都在做这个事儿，确实里面有合理成份；但是我们确实看到还有一些问题，所以就要总结成功经验，吸取教训，同时做好顶层设计，又回到这来了，（怎么又绕回来），不是绕回来，因为现在从集体建设用地来说，集体的建设用地，经营性建设用地和宅基地是农民最可以提交给市场使用的，也是最容易来参与整个财富分配的，我从市场角度说。所以把这两块首先改好了，那么要素流动，建设用地要素的自由流动、城市化发展中地和钱的问题就都解决了。这个非常重要，但是一定要找好结合点，关键点。

　　大家可能听我说过，说宅基地改革不是自由买卖。刚才华生老师也说了，你怎么老说这不是，那不是。我想邓小平同志就是这样，什么是社会主义？邓小平说贫穷不是社会主义；还有什么东西不是社会主义？还有这样东西也不是社会主义，那么剩下来的就是社会主义。

　　杨禹：对社会主义进行负面清单管理，完全是负面清单管理的思维。

　　咱们已经讨论很热烈了，我边上邓教授早想说说话了，您是在新加坡做土地制度的研究，我们都是为党和国家考虑，您为我们党和国家考虑一下，您觉得我们土地制度改革，在您从旁观察，您觉得远的不说，就刚才几位探讨，三中全会确定眼前做的事情，您觉得是不是抓住了今天土地制度改革能找到着眼的突破点？

　　邓永恒：对，刚才听了两位领导讲，中央对这个问题的认识，华生老师特别有意思主攻方向是不是对，包括栾庆伟讲地方政府得干活，中央指示到底应该怎么执行这个问题。我记得去年同样在这个会议上，也是杨禹先生主持的，我介绍了关于我们研究中国土地财政带来的弊病，中国的绿色官员升官难。为什么说是一个弊端？实际今年会议主题是政府与市场，从土地财政这样的作法，地方政府通过出让土地收取价格，他是市场交易方的一方是利益者之一，他作为利益者之一就像周其仁教授说的，他是不是能够对土地资源分配做最优秀的这种调制？实际有一个问号。

　　我到新加坡五年多，我观察新加坡怎么做的，新加坡土地管理局隶属于司法部下，不是隶属于国家发展部，也不是隶属于政府住房发展部。它隶属于司法部下，就明确了没有参与市场交易利益这么一个关系，是一个执法单位，它在制订愿景时候就可以很自豪说，他说我们的规划是为下一代人民的高质量美满生活而制订土地规划。因为他不需要考虑，就是说我这块土地今年卖多少钱，明年我的财政收入可以帮助我开发多少基础设施。这样一来看不同国家对土地管理有不同作法。

　　我要强调的还是认为靠土地财政来解决地方政府的财政支出问题，事实上就是华生老师说的，是不是突破点。但是实际的问题栾庆伟市长反问我说，我是市长，我得干活，钱从哪里来？非常赞同胡部长讲，实际吃还是吃的，是吃水果蔬菜，还是吃肉这些。刚才胡部长提出所谓的土地的衍生品，不一定从交换土地，然后地方政府是利益方一方，把这个价格卖得高才能收到更多钱；土地衍生品包括土地发展以后收的税收，这个就是学者可以做研究，大家可以拿数据分析一下，哪种手段对地方政府来说更有益。

　　我还想讲，刚才几位中央领导都讲到就是一个认识的问题，共识的问题，信息的问题。为什么这个很重要？做土地制度改革，到底怎么管理才能解决老百姓需要，国家需要的话，要对土地市场有很准确的认识，要有足够信息，就像周其仁教授说的，我们对土地市场这个本身还是有很多未知数。

　　在这儿我想向大家介绍一下新加坡国立大学房地产研究院、清华大学和美国沃顿商学院，我们一起研制开发的中国土地价值指数，准备6月份在中国向外公布，这个指数和现有指数有什么不同？现有指数包括我国的，包括美国的都是以估价为依据的指数；而我们以实际交易价建立特征值税，科学性非常强，能够准确反映市场反弹跳动的因素。

　　昨天晚上我看上海电视台的时候，讨论到上海房价是不是担心会跌，然后说国家公布房价指数还在涨，这是什么问题？实际就是一个信息问题。因为现在所有公布那些指数都是以估价数据为准，估价数据大家知道是根据六个月以内大家平均价格平均出来，有一个滞后因素。老百姓看到的指数是六个月以前信息，而不是现有信息。我举个一些例子，譬如我们的指数可以反映出过去十年当中全国大概平均累计上是土地价格上涨324%，而北京上海这些地区，北京过去十年当中累积上涨639%，上涨幅度非常快，包括有些年上涨幅度超过50%，但是也有些年2001年北京出现30%大跌，上海也出现类似情况，2008年出现大跌，这些大跳动实际就是很好信息，就是告诉我们这个市场是怎么看土地，这个土地市场又直接反映到住房市场，影响到老百姓对买房子以后花很多钱投资，对老百姓财富的影响。最大影响除了老百姓之外，还有地方政府，包括地方政府依靠土地财政它是靠土地抵押来借款，而这些钱又帮助还地方政府的债务，如果土地市场出大波动，如果我们没有掌握准确信息，这会对地方政府债务，包括中国金融市场会做出很大的冲击。

　　希望大家关注我们6月份新加坡国立大学、沃顿商学院、清华大学共同推出的以实际交易价格为基准制订新的土地价值指数，这也是世界上第一个以实际交易价格为基准建立的指数。

　　杨禹：谢谢邓教授，相信地方政府，包括中央政府，包括学者都很需要。谢谢您给我们提供的，来自新加坡的观察。但是我老觉得新加坡跟我们情况有些不太一样，它有些达成目标是我们特别理想的，将来我们真的这样是非常好。但是中国土地制度改革是马上要做的现实的问题。我想问问华生老师，我记得一开始讲您说三中全会选定土地改革突破口，方向您认为有误，提了以后又做不下去。我想听听您，您给我们讲一讲，如果您做这个决策，您觉得土地眼前应该是在什么方向上？

　　华生：第一个纠正，我没有说三中全会选错了，我没有说。我说本来三中全会是很好的机会，那么当时为这个会议做准备想从农地入市上突破。

　　杨禹：实际提出也是农地入市。

　　华生：实际就没有了，实际是通过综合评估以后说出来话要解读了，不幸被所有人解读错了，然后就说不是这个，不是那个。

　　刚才邓教授讲的很有意义，实际可以部分回答刚才杨禹提出的问题。邓教授讲的是说我们新加坡规划局做的事情，他也做这个事情。他跟我们最大区别实际不光是新加坡跟我们的区别，是所有法制国家的政府跟我们最大区别，是我做规划的人不能再有利益，不能说我这么一划划出钱了，这个钱进入我腰包了，这个一定划不好。刚才栾庆伟市长讲的我就能理解，抚顺房价一万块钱一平米，栾市长是睡着也笑醒了，一切问题都解决了。

　　我们这个制度设计，那地方政府只能是往这个方向努力。现在四千，过去可能两千，到四千他日子好过一点，如果到一万，他就笑醒了，但是从全局角度可能有问题。核心问题在于什么呢？现在对于土地财政不是根本否定，但是必须做重大改革，我认为从这个地方，如果从这个地方起步可能会比较多的能够有共识，真正深入起来以后反而能够有共识。

　　我们到目前为止是回避这个问题，回避这个问题不能不行，自己做规划自己又有利益，那么所有的人也都这么认为你有利益，前几天报上有一个标题，是说政府是干什么？把我们政府给丑化了，说牵走一头牛，栾市长牵走一头牛，补人家一只鸡，这个话一听大家都很愤怒，我相信栾市长只牵走20%，上海多，但是他们牵走并不是拉回去，实际是做上海的交通，基础设施做了很多东西。但是大家不理解，大家不接受，大家接受是说土地拍卖又卖四万亿，人家没有说有三万亿花在土地上了，给大家做公共财政了。新加坡规划局就很干净，他说一分钱跟我没有关系，我是为社会利益做事情。

　　所以土地财政要改，不是说把政府搞的没钱了。而是说这种自己规划，自己卖地，然后拿这个钱，这个钱大头做基础设施了，也有我们在央视上看到的趁机把政府大楼空手套白狼套出一个新大楼来，确实有这样的事情，所以政府就失去了公信力。

　　我认为我们政府确实还是想做好事情的，土地财政我认为不能回避。回避了这个以后其他都摆不平。包括郊区农民，城中村农民要价要这么高，为什么社会同情？大家认为大头被你拿走了，所以你怎么要，大家也不同情政府，同情他。甚至开发商，开发商说了，跟政府相比我们拿的也是小头，这样的结果我们城市化越搞越困难。因为想想看三中全会讲三亿人，今天讲一亿人，一亿人也不好安排，所以必须从土地上，胡部长讲的我同意，土地的增值受益怎么样在城市化过程中使得大多数，特别进城农民工和外地这些海漂他们能够真正从当中获益，这是问题的关键。

　　杨禹：我理解您的意思，譬如十八大三中全会提出农民在土地增值当中提高他所获益的比重，在您看来土地增值受益被政府拿出来其实也是投入到公共服务当中去，并不是简单从哪儿来回哪儿去局部的问题。也许您认为这是土地财政要承认它的现状，也要做一些重大的改革，这是您提出的突破点。

　　这个问题我想问问刘世锦主任，说到土地财政的问题，我们不用再描绘土地财政的现状，我想大家都关心我们要改它，也不想一夜之间完全废掉它，但是我们要改它眼前能够做的是什么，在您看来我们眼前能够做的事情在哪儿？

　　刘世锦：华生教授的观点，我不知道和其仁的分歧，我觉得其仁也不是很大，我听了半天也不是很大的分歧。规划不是市场决定，最后是政府决定，但是需要公众参与，通过市场获取信息，这点也是同意。

　　刚才讲三中全会方向选的对不对的问题，华生教授说他没有说这个话，我想这个说法也是对的。其实三中全会据我所知对于土地财政问题也是改革很重要的突破口，土地财政问题不是说三中全会没有考虑，这个和农地入市交易没有矛盾，反而相互配套。现在我们集体土地和国有土地不是同价同权，然后搞出那么多城中村，城中村里面盖很多小产权房，小产权房里面有些是没有正规的通电通水，是犯罪高发地区，而且肯定不符合规划，整个利用效率是低的。你能不能给他一个正式的名分，能不能让它合法进入市场进行交易。交易以后可以向政府交税的。

　　我想三中全会实际就是改革土地财政，改革现在地方政府主要通过卖地获得过去相当大比重收入这样大的方向，三中全会应该说非常确定的。

　　这个方面的改革您刚才讲了说怎么来启动，实际这次三中全会文件里面财税体制改革里面讲了一句话，就是说房地产税的问题，因为现在这次改革地方税体系怎么搞起来，是一个重点。

　　杨禹：给地方寻找稳定的收入来源。

　　刘世锦：要稳定的，不是通过卖地，还是通过土地的渠道获取可持续收入。其实看看美国，我们也作过一些考察，美国那些地方政府，县以下，甚至一些镇这些地方，他们基本70—80%收入来自于房产的税费等等。我们现在只是方法不对，不具有可持续性。

　　现在是怎么把土地的收入变成可持续的税，房地产税这次在三中全会文件重点已经点到了。但是这次说是首先立法，然后适时推进改革。现在也有人讲这一立法不知道立到什么时候。今天上午我和许善达交流，许善达说现在，如果到人大常委会进行立法可能需要，如果三年这个法能够立下来。

　　杨禹：一般确实需要三年。

　　刘世锦：算比较快了，是不是那个时候再适时改革，那赶得上吗，这个对立法也是一个挑战。

　　另外还有一个问题，法律实际是改革和规范的关系，现在立法过程中肯定有很多争论，因为很多事情定不下来。问题是我们一个新的体制是通过新试点，基本把一个好办法找出来，我们已经认同了，或者已经看到了一个比较稳定的，比较成熟的可持续作法以后，再以法律方式把它固定下来呢？还是说我们先开始有一个成熟模式，以法律模式定下来以后，然后再推进改革？我的理解现在试点和立法的关系，在改革初期可能还是重点把那些法律上现在不允许的那些法律改掉，可以给改革开路，在改革过程中确实有很多现在看不准的事情，通过改革以后我们逐步能够想清楚，逐步看清楚，通过探索以后将来会形成一些应该说比较成熟的管理方法，甚至一些所谓的模式，然后再用一个法律方式把它固定下来，法律上这种调整可能是一个过程，我的理解是这样。

　　总的来讲回答刚才你讲的问题，这件事情现在已经开始推动了，应该说立法进程现在已经开始了，我们希望它能够快一点；再一个立法和试点中间关系可能得处理好。所以又回到刚开始讨论的问题，可能还是要试点的。改革最后结果之一，我们会形成可持续地方财政体系，不能再靠卖地作为政府主要收入来源，也不能让老百姓说牵走我一头牛，给我一只鸡，最后地方政府除了给这只鸡以外，还要给鸭、鹅，还给一个凤凰，老百姓最后还承认了，我们应该形成这么一个体制。

　　杨禹：谢谢您，我们进一步搞清楚，想在改革过程中也许很多事情都要做，既要立法进程加快推动，又要鼓励地方大胆做试点。同时中央政府还要强调一些基本底线和原则，这些事情都不冲突，都要及时向前推动。

　　最后的讨论还有一点点时间，在下有没有台下听众愿意有问题。

　　胡存智：我先说两句。

　　大家对土地财政感兴趣，所以我们两位专家对土地财政说了不少。我觉得刚才已经把我意思说清楚了，改革是多方面。现在我们对土地财政提出很多意见，看到了很多缺点，没有问题，就像看病一样，能看病，能看出有病不是本事，开出好方子是本事。

　　我国的土地就两种，一种叫做集体所有，一个叫做国有全民所有，这是我国基本的土地制度，国有土地中分出一部分70年的产权，50年的产权，40年的产权，这个在这段时间内由土地使用者使用，并且形成产权，这也是国际上一类国家的通行惯例，不说所有通则，但是起码说相当国家的通行惯例，这是基本土地制度。

　　我们现在说我们批评说政府会带有利益，要避免带有利益做公共管理的事务，这个没有错。但是这块国有土地也是一个资产，也是一个财产，是全民所有，你也要经营，无非现在部门经营不合适，那无非就是说换个公司来经营，差别不就在这儿吗。但是我刚才听了，包括邓教授讲的，你说了这些东西以后并没有给出一个解决方案，甚至连方向都没有，那你这样下去这些土地就不经营。咱们回到划拨时代，或者说公有制不要了，不是这样的。因此，还得在这个上面搞改革，走出路，而不仅仅是批评。我不反对批评，而且我们应该通过批评发现问题，解决问题最重要，我们欢迎一切的批评。但是这些批评必须要有出路。为什么说报纸上有时候说，我也不同意，说我们在妖魔化政府，我认为不对，这些批评都是善意的，我不认为这是妖魔化政府。但是如果让老百姓说我牵走一头牛，你给一只鸡，那么这样社会和谐问题发展还有什么机会可言呢。实际也不是牵走一头牛，给一只鸡的问题，那么怎么改革？既然吃太多主食不好，咱们就提倡多吃蔬菜，多吃水果，改变结构，改变土地的分享方式。

　　另外一个有些不必要的征为国有的土地，那就别争，改变这个结构。因此突破口选在这个方向上，非常正确，这就是在想办法种水果，种蔬菜，如果连蔬菜水果都没有产生出来之前就说不吃饭了，因为吃饭要死人，要干什么，我觉得就不够全面。如果说到土地财政，我就想补充说这点。

　　至于改革还是要瞄准集体建设用地，瞄准宅基地，当然这里面又有很多问题，说为什么要叫停小产权房，有很多问题，最起码有一条对大家买商品房的人，对市场是不公平的，这是不公，不符合市场原则，最起码这条都能想得到。为什么宅基地不能就这么买卖，不是说不让他退出，大家可能注意到，我讲不是自由到市场上买卖的时候，我同时强调宅基地也要退出，取得管理退出都要改。因为农业专家和各个方面搞这些都提出来，宅基地是一个本集体经济组织成员所有，是在一个熟人社会中的，同时还兼顾社会保障的作用等等很多很多原因。这些原因也不是空穴来风，也不是无稽之谈，这也必须要考虑的。正因为土地还要涉及那部分，因此我们制度设计都要考虑进去，我从来不反对，说宅基地换房，甚至增减挂钩我们都不反对，甚至我们在推动。

　　但是这里面是有缺点，是有问题，那么就解决这个问题，能让宅基地保障作用，本集体经济组织成员所拥有的这种作用继续能够保持，同时又能够适应市场需要，现在我们要做的突破就在这儿，因此就难在这儿，也难形成共识在这儿，如果仅仅是简单的卖还用中央做决定？做就是了。但是可贵的是我们在这么多年土地改革实践中确实有很成功经验。下一步就是搞好顶层设计，实验、修改法律，这个事儿OK。

　　杨禹：谢谢您，做了小节一样的分析，当然您可能一开始说的只批评不提建议咱们再讨论下去，还得讨论一个小时。时间有限，刚才那位还是请您问一个问题。

　　提问：我是北京大学林肯土地政策研究院城市发展土地政策研究中心的。我们中心跟在座领导专家都有业务上的交流，今天我个人非常荣幸有这个机会聆听各位的发言。

　　我想说的一点就是，现在我们对土地制度改革，实际我们聚焦问题是操作性上面的问题，我们在这里没有谈到的是系统上的问题，因为中国的土地制度现在带来很多问题，跟我们金融制度，跟我们财政制度，跟我们的户籍制度都是有关的，那么今天你看中国老百姓是越来越富裕了，富裕老百姓遇到最大问题他的人民币储蓄往哪儿去？就推动了住宅，人民币我们金融体系是存款利率很低，这是一个扭曲。另一个扭曲，我们人民币现在还没有国际化，最后就到房地产。

　　我的问题就是说，我们看待土地制度的操作性问题的时候，假如我们把眼光放长远一点，看到我们其他体系的改革，在十年之后我们是不是把土地制度的问题能够看得更清楚。在我们选择改革的切入口时候可能会更加中肯一点。我问的就是这个问题，想听听大家做这个方面怎么看待的。

　　华生：我觉得土地基本跟所有东西都有关联，世界上事情都关联，估计我们这儿回答不了。胡部长刚才讲的，虽然我非常不愿意批评他，但是我还是想说一句，胡部长有一个意见非常对，我们不光要有批评，关键是要有解决性的办法。但是是不是我们离开土地财政就不行了，是不是主食只有大米，然后就是蔬菜了呢？世界上有很多国家的人就吃面包，以面包为主。

　　我想说的是像我们这样搞土地财政的，卖土地，世界上只有香港，香港是全卖的自己的地，他老早把地搞到手上了，唯一像我们这样收农民地卖价的全球只有我们这一个。这个道路它的毛病大家已经说了。我有一个建议，我觉得下面的试点，为什么我对试点有一点悲观？因为试点是带模式去，那几个模式我认为有问题。因此觉得譬如日本、韩国、台湾，这是世界上二战以后唯一成功的城市化，现代化典型，人家就不是搞土地财政，人家搞财务平衡，政府在里面什么利益都没有，基础设施的费用可以摊在土地成本里面，但是提供出来的土地就是基础地价，政府要盖楼也要花基础地价买，把政府和土地受益中立了。但是政府也不背包袱，因为财务平衡。譬如这样的模式，别人三个地方已经试点几十年，挺成功经验，我们可不可以那来试点。我们全是在土地财政这个主模式下做试点，可能试点出来东西就是歪的。为什么？譬如土地财政基础模式不变，我们现在试点集体土地入市，现在最小土地就是乡镇企业用地，乡镇企业用地就是工业用地，它入市最多跟工业开发区土地一样，现在我们试点想把乡镇企业用地变成房地产开发，那就不是同地同权同价，因为我们国有开发区土地也不能拿来做商品房建设。我怀疑在大的情况下，土地财政，政府靠土地收益来发展这个路子情况下做试点，试出来东西也是一棵歪树上长出来的斜瓜，最后还是不好用。

　　所以我觉得譬如日韩台这个我们可以拿来也作为试点模式，这样就甩掉了，首先把政府中立了。集体土地这个里面来入市，各种类型，其中就涉及到我们集体所有制本质上，哪一天集体所有制集体说了算？从来是国家说了算，我们本来就是准国有土地的所有制。现在所谓集体土地是按照划地为牢，在这块地上人说这个生产大队，我当年插队，我们就拥有这块地。

　　按照现在试点方案，我有一个很大疑问，就是集体土地能进城吗？城里面是不能划地为牢，城里人都跑来跑去。集体土地我个人观点是进不了城，进城要么变成国有土地，要么变成私有土地，他不能是原来那块地上那几个人的土地。这些问题不回答，或者说这些是前提不能动，因此我对这个试点有怀疑了，第一你的土地财政跟你的利益相连的，大局一定，你这个就不好试点了，把日韩台成功经验已经甩掉了。然后试点的东西，因为大局定了，试点东西就是想从那个地方，没有路的地方去走出一条路来，那基本上是不可能完成任务，那么这个试点可能最后不一定有成效。

　　这算是我对两位领导的建议。

　　杨禹：胡部长肯定还有话说。

　　胡存智：本来不应该说那么多，我们经常有交流。但是非得拿到这儿交流，这还是第一次。

　　华生教授是一位好医生，有病都能够看出来，这个没有问题。但是你没有看过我们原来的药方，或者我们新的药方，因此在这点上来说您刚才假设那些情况不一定存在。譬如你刚才说可以考虑把土地财政这边搞这么大，实际话是这么说的。大家回想一下，倒过去十年前大家没有这个概念，或者说没有这个批评，因为当时的国有这块并没有经营的么好，并不是没有那么大，数量有这么大，但是没有经营到这么极致。所以这块显示出一个很庞大，就问题就暴露出来了。

　　其实十年前，二十年前，地就摆在那儿，一个量就在那儿，那现在我们看到问题出在哪儿了。就是刚才我说的，各种要素，土地要素要在市场中流动起来，要让它发挥起作用来，那这个问题出来了，单边市场，我有这个单边，这边没有，当你把这边做起来了，这边就没有这么多了，不该征的也不征了，日韩台那个模式在这边就出现了。刚才邓教授讲的收购储备那块就没有那么多了，就没有了这个地方，这个债务就不可能大量摆在这儿了。

　　关键是赶紧去种水果，种蔬菜，赶紧把这边的要素流动起来。那么集体经营性建设用地，什么是集体经营性建设用地？就是本来可以办工厂用这个地的，为什么要征呢？不征是可以的。但是基础设施那可能就要征收了。或者不征收，那就拿出基础设施的地来提供给社会，那集体就要有这个责任，现在集体是没有的，从来没有提供一分土地给社会做集体设施，都要政府征的，以后要提供出来也可以，没有问题。

　　我就想说，如果两种所有权的土地，就像现在一样公平的，按需要的，符合用途管制和规划要求的流动起来，这个问题土地财政问题也就迎刃而解了。当然还有一些管理环节，一些管理机构等等之类，譬如部门卖地合适不合适，但是不影响实质性的东西。不是说这方面不能弄，当然可以。但是房地产问题为什么现在说不行？因为现在法律和相关规定对产权人的保护都还没有到位。譬如集体土地上搞的房地产产权怎么分割，时间怎么算，这些东西都没有，怎么保护产权利益，最后就会形成社会问题，不是个人问题。这方面肯定不能弄，但是不等于永远。我们三中全会里讲的很清楚，同地同权同价，这就是方向，这就是目标，我对改革有充分信心。

　　杨禹：听了胡部长的概括，我觉得是这样，我们把病症找出来，但是要用我们实践去解决这个病症提供更多的、用改革探索创造新的空间。我想华生老师还有话说，不过今天确实时间有限，也有很多大家要提问，也非常抱歉，因为我们这段时间已经超了，而且还有嘉宾赶飞机，我必须终止这个谈话，没有关系，我们明年还可以讨论。我们再安排华生老师跟胡部长进行深度对话，再看他跟周其仁教授的终极对决，总之我们这个话题还有很多值得讨论的。

　　谢谢大家。

　　2014中国城镇化高层国际论坛由国家发改委城市和小城镇改革发展中心、世界经济论坛、世界银行等机构共同举办，财经网首席媒体支持，于4月18-20日在上海美兰湖举办。